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纵论地产行业环境，深度剖析成都市场！ 1、土地市场： 本周一共出让了8宗地，其中仅有浦江县地块有溢价，本地块溢价水平达到43.4%，另有一宗地块为地块，本宗地块没有公示容积率。其余6宗地块均零溢价成交。本周出让地块中，有两宗地块为高容积率，其中天府新区地块容积率达到18.5，但估计是考虑到建造超高层的建筑成本问题，本地块楼面价格异常的低，仅为560元的楼面；双流区也出让了一宗高达6的容积率地块，本地块与天府新区地块均为商业商务用地，双流地块的楼面价格也仅为1090元。 本周出让的7宗地块占地面积172555.3平，总计容面积549459.6平，平均容积率3.184。 2、供需关系 土地市场数据： 截止4月30日，本周出让计容体量为54.9万方 截止4月30日，本月出让计容体量为319.7万方 截止4月30日，本年度出让计容体量1108.1方 备注： 1、为了保持数据的完整性，我们从本期开始引入土地市场数据，这样市场从结构上来看，才完整，对行业的判断才更加清晰。 2、数据来源为成都市公共资源交易中心，从4月开始我们开始引入月度数据！ 预售许可证数据： 截止4月30日，本周预售许可证发放数量60.7方。 截止4月30日，本月预售许可证发放数量237.8万方。 截止4月30日，全年累计发放预售许可证747.1万方 备注： 1、4月缺6日、14、29日数据！ 成交数据： 截止4月25日，本周累计成交量为51.3万方 截止4月25日，本月累计成交量为266.5万方 截止4月25日，全年累计成交量为1019.7万方 本周数据出来，预售上升，成交数据略有回落，从单日数据来看，工作日数据有两天低于10万方，27日为7.6万方，30日为8.3万方，而在本月之前的数据，几乎没有工作日低于10万方的数据，周总体数据方面，环比也有所回落。不过今年整体数据弹性偏大，因此本周数据还需要更多连续数据才能看出市场的意义。 就月度数据来看，4月土地市场无疑是高峰月份，土地成交量达到319.1万方，预售许可证为237.8万方（修正后的数据可能会达到260万方左右），同比大幅度下跌，19年4月预售许可证数据为413.1万方，下跌幅度为42.5%，成交则同比上升10.95%，环比保持了20.9%的上升态势。市场成交从前述数据来看，一方面是基于土地市场的驱动，另一方面可能也是基于供应量的减少造成的短期效应。至于其他情况还需要更多的数据来进行证明。 而今年1—4月综合数据来看，土地市场成交总量1108万方，意味着市场补储意愿或者是扩张意愿相对强烈，同期数据大大高于预售数据和成交数据。这与重庆市场比较而言，处于不同的周期，重庆市场自2018年以来，市场处于存量大幅度净消耗状态，每年土地市场库存总量减少1200万方以上。而相对于新房市场而言，每年缺口高达1500万方以上。 今年预售相对应而言大幅度小于成交量，市场短缺效应明显，两者之间的缺口达到272.6万方，1—4月供求比仅为0.73，市场处于明显的供应短缺状态，供不应求必然驱动市场回暖，这大概可以成为解释今年成都市场为什么全国一枝独秀的重要原因！ 3、成都东部新区和重庆科学城相向而行 4月28日，四川省批复同意设立成都东部新区。 东部新区规划面积729平方公里。 空间涵盖：简阳市所辖的13个镇（街道）所属行政区域，分别为海螺镇、芦葭镇、董家埂镇、壮溪镇、玉成街道、草池街道、石板凳街道、福田街道、养马街道、石盘街道所属全部行政区域及高明镇、三岔街道、贾家街道所属部分行政区域。 新区定位：国家向西向南开放新门户、成渝地区双城经济圈建设新平台、成德眉资同城化新支撑、新经济发展新引擎和彰显公园城市理念新家园。 启动：2020年东部新区将进入全面建设的关键之年，也确定了在九大片区实施综合开发。未来10年，东部新区的计划总投资将达到3086亿元，其中2020年计划总投资为289亿元。 （图片来源于网络） 重庆科学城于2019年开始正式启动！（科学城正式的官方版还没出来，我们摘引了一些媒体表述） 重庆科学城主要是由“一核两区”构成，其中最关键的“一核”指的是以重庆科学城所在区域为“智核”，同时构建“一圈三园”，即大学知识经济圈、高端制造园、高新研发园、科创服务园。 创新载体：更加注重科技创新基地建设。谋划布局大科学装置、探索建设重庆实验室、大力建设技术创新基地等，打造立体研究空间，形成高效协同、对接融通的创新体系。 创新园区：升级打造引领型创新园区，加快建设两江协同创新区，批准西永微电子产业园（西永综保区）纳入全市首批智慧园区建设试点，打造“西部谷地”经济增长极。 西永微电园将是科学城重点打造园区 创新主体：着力构建以企业为主体、市场为导向、产学研深度融合的技术创新体系。 争取国家在渝布局建设国家重点实验室、国家技术创新中心、产业创新中心、工程研发中心等。 引进建设院士实验室、诺贝尔奖科学家实验室，探索建设“重庆实验室”，建立一批前沿交叉研究中心，提升全市自主创新能力。 多年来成渝互动，一直是雷声大雨点小，本次重庆政府和成都市政府率先行动，用行政的力量推动两者同向而行。但仔细研究成都东部新区版本，内向性依然强于外向性，东部新区从地理范围和功能定位来看，更偏重将绵德融入成都市。而重庆科学城因没官方版本，但重庆目前四个国家级高新区均布局于西部，且有外拓都市圈的很明显的行为，璧山，永川，荣昌的国家级高新区，都已经脱离传统重庆都市区，他们再对外辐射，均会指向四川对应的地级市。如果按照直线距离最近的角度来看，遂宁和内江两个城市将决定双城融合的最终效果，而重庆对应的则是潼南和荣昌，此外还有大足，永川等四个城市。基于两个城市之间的关系，更为可能的后果是小城市的率先融合在驱动两个核心城市的融合。如果中间小城市融合不顺畅，那么两个核心城市融合的难度会如往常一般大！ 附录1、2019年供求数据（前为供应，后为成交） 1月：455.7万方 276.6万方 2月：119.7万方 153.8万方 3月：259.6万方 234.7万方 4月：413.1万方 240.2万方 5月：393.7万方 229.5万方 6月：406.4万方 251.4万方 7月：251.6万方 269.2万方 8月：292万方 239.9万方 9月：539.1万方 222.6万方 10月：391.5万方 224.9万方 11月：443.3万方 245.7万方 12月：444.6万方 357万方 附录2、2020年供求数据（前为供应，后为成交） 1月：249.7万方 261.9万方 2月：9.6万方 56.7万方 3月：250万方 219.4万方 4月：237.8 万方（待修正） 266.5万方 备注：预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准
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